近期，上海浦东新区大华·锦宸府小区因高昂的停车位租赁费引发业主质疑。这是2025年1月正式交付的新楼盘，业主们正陆续入住新居，却不料在停车问题上遭遇“拦路虎”——小区停车位租赁费高达1800元/月。

月租价格区域内最高

大华·锦宸府总户数为696户，地下1、2层共1253个车位，其中住宅车位1166个，商业车位87个，住宅车位配比约为1:1.7。与小区仅30米之隔的大华斐勒公园小区（同为大华集团旗下上海锦绣华城房地产开发有限公司开发），停车费收费标准为650元/月。二者收费标准悬殊，引发锦宸府业主不满。

业主周女士认为，购房期间，开发商始终未明确停车位月租费的具体定价机制。在销售阶段，开发商称该费用不超过1800元/月，销售人员表示，合同中填写的1800元为最高限价，但实际收费会低于该标准，最终价格将以政府审批结果为准，且会与周边小区的收费水平保持基本一致。预售合同中亦注明“停车位租赁费以最终备案的房屋销售方案为准”。因此，业主普遍认为该费用将重新核定为更合理的价格，然而房屋交付后，开发商却直接按1800元/月的标准收费，这与业主的预期不符。

周女士指出，在上海楼市中，部分新楼盘在销售阶段常释放出偏高的停车位月租费预期，这一“标价”往往成为开发商烘托项目定位或促进车位营销的手段。当房屋完成交付、实际执行停车收费时，不少楼盘会通过主动降价、推出优惠套餐或调整收费结构等方式，使停车位月租费回归至更贴近市场接受度的水平。

业主实地调研周边小区的车位配比及月租价格显示，锦宸府是其中车位配比最充裕的小区，理论上供需关系更为宽松，但其停车位月租价格却为区域内最高。

开发商不愿直接沟通

针对收费合理性，物业坚称定价“经过政府审批”，但业主向上海市城乡建设和交通委员会、上海市市场监督管理局、上海市住房和城乡建设管理委员会等多部门核实后认为，停车收费属于市场行为，政府部门从未对该价格进行审批或备案。物业提供的“审批文件”实际为招投标备案材料，无法作为定价合法性依据。业主认为，开发商利用备案程序混淆概念，存在“借政府名义施压”的嫌疑。

今年3月车位开售前，开发商凌晨在小区所有车位抢装地锁。目前交房仅数月，已发生多起业主车辆轮胎划伤、剐蹭车底等事故。开发商明确表示不予赔偿，称“若赔偿一例，恐其他业主遇事均要求赔偿”。

现阶段业主的诉求表达，因尚未成立业主委员会而面临阻碍。根据《物业管理条例》，业主委员会是业主集体表达诉求的合法主体。但由于大华·锦宸府交房时间较短、入住率不足，业委会成立程序推进困难。开发商以“业委会未成立”为由拒绝直接沟通，业主多次联系开发商均未获回应，沟通主要由物业公司对接，但物业始终未就“价格差异”及“地锁安全隐患”等核心问题作出合理解释。

上海汉盛律师事务所王建新律师认为，即便停车位产权归属开发商，其自主定价权也并非无限制，必须满足两个条件：一是定价需优先满足业主需求；二是不得违反《制止牟取暴利的暂行规定》，即价格不得超过同一区域、同类车位市场平均价格的合理幅度。就“大华·锦宸府”而言，周边同品质小区定价650元/月，而锦宸府定价1800元/月，显著高于市场水平，涉嫌违反“合理幅度”限制。他表示，开发商有充分说明定价依据的义务，若仅以“备案方案”作为简单回应，则可能因未尽到说明义务，导致相关定价条款面临无效风险。

北京金诚同达律师事务所庞春云律师建议，小区可成立业主委员会，和开发商、物业公司开展协商，也可考虑向上海市市场监管局或12315、12345市民服务热线、上海市房屋管理局或浦东新区房管局投诉反映，促进多方坐下来理性谈判，共同协商。

记者采访中发现，大华·锦宸府业主的核心诉求是将停车位租赁费降至与相邻小区大华斐勒公园同等水平。记者就此尝试联系大华地产及物业管理方，截至发稿，开发商及物业均未做出回应。

（文章来源：国际金融报）